Tác giả Joe McElroy
Vườn trên mái, bãi đỗ xe có độ thẩm thấu cao, nông nghiệp hữu cơ- tất cả đều là những ý tưởng tốt, trong khi đó chỉ có một vài kỹ thuật được sử dụng trong các Cộng đồng được quy hoạch[1] (Master Planned Communitied). Do đó khi xem xét những dự án xây dựng quy mô lớn nhà quy hoạch làm việc cho phía chính quyền phải xác định những gì là thực và những gì là cường điệu. Khi những từ như “xanh” và “bền vững” được sử dụng để đánh bóng mọi thứ từ xe hơi đến những đám cưới không có carbon cho tụi con nít, thì sự việc không còn là nhỏ nữa.
“Một vài nhà phát triển thực sự thực hiện công việc hơn hẳn những người khác. Đáng tiếc là những người còn lại đang sử dụng nhữgn từ rất kêu nhưng lại không thực sự theo đuổi các nguyên tắc bền vững. “ Robin Green, một nhà phát triển có tên thật thích hợp của dự án Hidden Creek ở Darby, một dự án nổi tiếng rộng 600 mẫu Anh[2] gần Columbus, bang Ohio cho biết.
Các Cộng đồng được quy hoạch thành công ra sao?
Một cách để đánh giá những đề xuất ngày nay cho các Cộng đồng được quy hoạch là thông qua lăng kính của những câu chuyện thành công trong quá khứ.
Một ví dụ là The Woodlands, một dự án nằm phía bắc thành phố Houston. Cộng đồng này được Ian McHarg và những người khác thiết kế. Theo Frederick Steiner, trưởng Khoa Kiến trúc và Quy hoạch của Đại học Texas ở Austin The Woodlands là một thành công cả về mặt kinh tế lẫn môi trường.
“Tôi chưa thấy một dự án nào thành công hơn”, ông nói về thành công của The Woodlands xét về mặt thoát nước và bảo vệ các tài nguyên môi trường. Dự án này được lấy cảm hứng từ quyển sách Thiết kế với Thiên nhiên của McHarg, xuất bản lần đầu năm 1969.
Khởi công từ năm 1974 và bây giờ đang ở giai đoạn thứ tám, The Woodland bao gồm 28,000 mẫu Anh. Dự án này là nơi cư trú cho khoảng 80,000 dân, người dân nơi đây được thụ hưởng 108 công viên rừng và 150 dặm[3] đường mòn leo núi và đi xe đạp. 1300 doanh nghiệp của dự án cung cấp 40,000 chỗ làm.
Các nhà phát triển thời nay hưởng ứng thông điệp của McHarg về việc xây dựng công trình với các thông số do đặc điểm tự nhiên của địa điểm khống chế, có nghĩa là điều chỉnh công trình so với đất đai thay vì buộc khu đất phải điều chỉnh theo bảng khái toán của nhà phát triển.
Bà Green cho biết “Hãy bắt đầu với đất đai, hãy để môi trường- gồm nước, rừng cây, và địa hình- chỉ cho bạn nên đặt mạng lưới đường sá như thế nào và làm thế nào để xử lý việc thoát nước mặt”. Ở Hidden Creek- nơi nước mưa được lọc qua một loạt các khu vực thấp ngập- 230 mẫu Anh dọc theo suối Little Darby đã được bảo tồn vĩnh viễn.
Mạng lưới đường của dự án cũng hẹp hơn bình thường, mặc dù theo lời bà Green để làm được điều đó không dễ. Bà nói “Bất kỳ điều gì giúp giảm tổng số bề mặt không thẩm thấu đều tốt, nhưng luật phân vùng truyền thống (zoning ordinance[4]) lại thường yêu cầu đường quá rộng.
Tại Quận Madison, bang Ohio luật yêu cầu đường rộng 30 feet (khoảng 10m) với đầy đủ lề đường và rãnh thoát nước. Bằng cách làm việc chặt chẽ với Quận đề đề cập đến những mối quan ngại về thoát nước, bố trí mạng lưới đường và những vấn đề khác, cuối cùng bà Green đã được cho phép làm đường rộng 6 m kèm theo lề đường, không đề cập tới loại đường cul-de-sac[5]s rộng 4m với một khoảng xanh nằm giữa. Bà cũng thuyết phục được các quan chức của Sở cứu hỏa và các quan chức của nhà trường rằng xe chuyên dụng cứu hỏa và chở học sinh của họ có thể đi lại dễ dàng trong những con đường nhỏ.
Bà Green - một cựu giám đốc của Phân ban bang Ohio của tổ chức Bảo vệ Thiên nhiên, cũng lưu ý rằng các nhà phát triển thực sự muốn thực hiện phát triển bền vững- và nhà quy hoạch người sẽ khuyến khích họ- phải học làm thế nào đáp ứng lại những nghi ngờ.
Ngày nay Hidden Creek đã nhận được tiếng tốt, nhưng theo bà Green lúc đầu “Tôi phải làm quen với từ “Không” vốn là điểm khởi sự cho mọi cuộc thương lượng”. Bà cho biết bà sẽ trả lời lại bằng cách “tách ra nguyên nhân nào cho từ “không” và sau đó hình dung ra cách tốt nhất để bảo vệ môi trường, với cả hai phía sẽ nhận được nhiều nhất từ những gì họ muốn.
Trở ngại
Trong một nền kinh tế, khi nhà quản lý thường được thuê và bị sa thải dựa trên bản báo cáo doanh thu hàng quý. thật khó mà đạt được sự thành công tài chính cho một dự án phát triển bền vững, vốn thường bắt đầu chậm nhưng tự tạo ra xung năng lớn hơn theo thời gian.
Christopher Leinberger là một nhà phát triển giờ đây đảm nhận cương vị trưởng Chương trình Bất động sản tại Đại học Michigan xem dự án phát triển gọn (compact development[6]) và khả thi về mặt đi bộ như một hình thức phát triển bền vững. Ông nhận xét rằng không phải Harbor Town ở Memphis cũng chẳng phải Seaside ở Florida Panhandle- cả hai giờ đều là những thánh địa của chủ nghĩa Đô thị mới- làm thế giới trở nên nóng bỏng khi việc bán đất bắt đầu từ những năm 1984. Thực tế, nhà phát triển chỉ bán được 20 thửa đất với giá mỗi thửa $15000 trong vòng hai năm đầu.
Leinberger nói “Tuy nhiên khi đã xây dựng xong hết rồi, với hệ thống đường thích hợp với tỷ lệ con người, người mua tiềm năng có thể thấy giá trị được tạo ra. Vào năm 2000, mỗi thửa đất có giá trị hơn 1 triệu đô”.
Nhà đầu tư và nhà phát triển cũng quan ngại về khả năng giá xây dựng vượt quá mức bình thường nếu họ theo đuổi dự án xanh. Robin Green nói “Đôi khi người ta giả định rằng dự án phát triển bền vững là dự án đắt đỏ”.
Màu xanh và đô thị
Rất nhiều nhà phát triển phàn nàn rằng Luật phân vùng quy hoạch sau Chiến tranh thế giới thứ hai vốn nhấn mạnh việc tách rời các loại sử dụng đất khác nhau, ngăn cản họ tạo ra những dự án phát triển đô thị sáng tạo hơn và bền vững hơn. Nhưng hầu hết các cộng đồng quy hoạch lại được coi như các dự án quy hoạch đơn vị (Planned Unit Development hay PUD)[7], một loại phân hạng sử dụng đất cho phép nới lỏng hơn về mặt luật lệ. Leinberger cho rằng ngày nay chính những hàng xóm, chứ không phải là tòa thị chính là những người có khả năng phản đối việc xây dựng mật độ cao, cũng như các dự án đa dụng (mixed used)[8] nhất.
Leinberger tin tưởng rằng “đô thị cho phép đi bộ” mà ông ủng hộ tạo ra một cuộc sống có chất lượng, nhờ thế có thể giúp giải tỏa sự chống đối. Ông tin tưởng rằng chỉ cần có một nửa cơ hội, rất nhiều người sẽ yêu thích việc đi bộ qua những không gian lý thú, được thiết kế tốt, và an toàn. Ông còn lưu ý them: Đô thị cho phép đi bộ là một chìa khóa quan trọng tới thành công của những khu vực như Back Bay của Boston và Đại lộ Bắc Michigan của Chicago.
Với tư cách là một nhà phát triển Leinberger đóng vai trò chính trong việc hồi sinh cho trung tâm thành phố Albuquerque[9], nơi kỹ thuật sinh thái đã được sử dụng để tạo ra trên thực tế một cộng đồng được quy hoạch- một trung tâm đô thị được tái phát triển hoàn chỉnh với các công trình nhà ở, văn phòng, bán lẻ và giải trí.
Fritz Steiner tuyên bố “Rất nhiều công việc tốt nhất đã được hoàn thành trong các thành phố hiện tại”. Ông chỉ ra rằng các Cộng đồng được quy hoạch tái sử dụng đất thay vì phát triển ra những vùng nông nghiệp, chúng đã bước một bước về phía bền vững so với những khu phân lô truyền thống.
Một ví dụ là SouthSide Works, một làng đô thị được xây dựng trên diện tích 37 mẫu Anh tại một nơi trước kia là nhà máy luyện thép, cách thành phố Pittsburgh[10] chưa tới 2 dặm. Làng bao gồm công trình thương mại, nhà hàng, rạp chiếu bong, văn phòng và 83 căn hộ. Quảng trường trung tâm tạo ra điểm nhấn cho các loại sử dụng này. Nhà phát triển Soffer Organization của Pittsburgh đã quy hoạch một khách sạn, nhà ở chung cư cùng với không gian biểu diễn ngoài trời cho dự án.
Những năm vừa qua chúng ta chứng kiến sự hợp tác tốt hơn giữa những nhà phát triển và những người theo Chủ nghĩa đô thị mới vốn từng có những khác biệt trong quá khứ. Một số người theo Chủ nghĩa đô thị mới bỏ qua những người theo chủ thuyết “xanh” bởi ý nghĩ rằng cây trồng quan trọng hơn con người. Còn những người theo chủ thuyết “xanh” đáp ứng bằng việc cho rằng những người theo Chủ nghĩa đô thị mới sẵn sang cho phép các vùng đất tự nhiên bị phá bỏ vì lợi ích để duy trì những nguyên tắc thiết kế đô thị.
Steiner nhận xét rằng một số người theo chủ nghĩa đô thị mới ở bờ Tây, nhất là Peter Calthorpe có xu hướng xanh hơn những đồng nghiệp ở bờ Đông vốn là những người có gốc rễ từ những thành phố cũ và xây dựng với mật độ cao.
Steiner hứa cùng với một nụ cười rằng họ sẽ làm “cho tất cả xanh thêm một ít” vào mùa xuân tới khi Hội nghị Chủ nghĩa Đô thị mới họp hàng năm tại thành phố Austin.
Những nỗ lực tái phát triển trong thành phố như dự án này có thể đạt được ý nghĩa bền vững bằng việc giải tỏa các khu công nghiệp cũ, phục hồi các công trình lịch sử, và giảm nhu cầu đi lại bằng ô tô.
Dĩ nhiên, những nhà phát triển của các Công đồng quy hoạch của các bang thưa dân có nhiều không gian để thử nghiệm những kỹ thuật xanh mới nhất. Chẳng hạn với Prairie Crossing, một cộng đồng bảo tồn rộng 677 mẫu anh thuộc phía Bắc Chicago, bao gồm những nông trang trồng lương thực hữu cơ cung cấp sản phẩm cho người dân của chính cộng đồng cũng như khách hàng trong vùng.
Ở hạt Lee và Collier bang Florida, Sid Kitson, một nhà phát triển 1700 mẫu anh Babcock Ranch thường xuyên được trích dẫn khi nói. “Khi chúng tôi mới bắt đầu dự án, chúng tôi muốn tạo ra một cộng đồng bền vững thân thiện với môi trường nhất tại bang Florida. Tương tự như vậy tại phía Nam của quận Orange, bang California, nhà phát triển Ladera Ranch đã quyết định giữ 1200 mẫu Anh làm khoảng không gian mở. Cộng đồng quy hoạch 4000 mẫu Anh được bắt đầu từ năm 1999 được phân chia thành sáu đơn vị lân bang[11].
Đơn vị lân bang xanh nhất là dự án 406 mẫu Anh, Terramor gồm những nhà đơn lập có mái sử dụng các tấm năng lượng mặt trời. Nhà trong khu vực này cũng có các ổ cắm điện cho các xe chạy điện, còn sàn nhà thì được làm bằng lốp xe tái chế. Sơn gốc nước được sử dụng cho tường ngòai. Hệ thống thoát nước mưa dựa trên một loạt các ao, hồ nhân tạo, nó giúp loại bỏ nhu cầu lắp đặt ống thoát. Theo nhà phát triển, người dân sẵn sang bỏ them $1.5 đến $3.5 cho mỗi foot[12] vuông để làm cho cộng đồng của họ mang đặc điểm xanh.
Giờ chúng ta hãy xem thành phố Noisette một “thành phố bên trong thành phố” rộng 3000 mẫu anh ở Bắc Charleston, bang Nam Carolina. Nhà phát triển địa phương John Knott đã quyết định nó phải là một cộng đồng phát triển bền vững từ khi ông gia nhập thành phố từ năm 1995 để mua một căn cứ sắp đóng cửa rộng 400 mẫu của Hải Quân Mỹ.
Giống như nhiều nhà phát triển của Ladera, Knott tin tưởng rằng thành phần chủ chốt của một cộng đồng quy hoạch xanh là hệ thống quản lý nước mưa thân thiện với môi trường. Noisette bào gồm các đầm sinh học-
Như chúng ta có thể hình dung, vùng Noisette có nhiều vấn đề về môi trường sau 100 năm là căn cứ quân sự. Việc sử dụng đất nông nghiệp đã làm suy giảm môi trường thêm. Những nghiên cứu đầu tiên chỉ ra rằng vùng đất làm lưu vực bị đô thị hóa đã có thời hấp thụ tới 85 phần trăm nước mưa, nay đã bị phá hủy. Nước mưa từ các ống và rãnh thoát gây nên lụt lội và làm tăng lên sự khác biệt theo mùa của mực nước ngầm.
Để đề cập tới những vấn đề đó, nhà phát triển đang áp dụng một cố gắng phục hồi sinh thái. Trong suốt giai đoạn ba đến năm năm phục hồi, các loài cây ngoại lai được thay thế bởi cây bản địa. Một vùng bảo tồn bao quanh suối Noisette, dọc theo đó là các khu vực thoát nước, tất cả nhằm bảo vệ cho khu vực hoang dã.
Danh sách kiểm tra
Dù dự án ở vùng Trung Tây (Hidden Creek), ở bờ Tây (Ladera Ranch) hoặc ở miền Nam (Noisette), nhà phát triển với tư duy xanh cho rằng một dự án bền vững phải trả lời “có” cho những câu hỏi sau:
Dự án có được đặt ở nơi có ý nghĩa hay là ở giữa nơi chẳng là đâu cả (middle of nowhere).
Dự án có cam kết với việc tiếp cận năng lượng mặt trời hay không? Đó là một chủ đề nhận được sự chú ý lớn từ thời kỳ cấm vận dầu mỏ năm 1973, giờ đây hầu như lại bị quên lãng. Hầu hết nhà ở phải có hướng Bắc- Nam để giảm hóa đơn tiền sưởi ấm cũng như điều hòa. Đó cúng là những nguyên nhân khiến nhà ở của nông trại thường có cây thường xanh (không rụng lá) ở hướng Bắc và cây rụng lá ở hướng Nam.
Có cố gắng nào trong việc biến ngôi nhà thành sử dụng năng lượng có hiệu quả thông qua việc sử dụng thích hợp các biện pháp cách nhiệt và các biện pháp kỹ thuật khác. Có được chứng chỉ Energy Star là một lợi thế.
Dự án có bao gồm những đặc điểm ít tác động đến môi trường như bãi đỗ xe có khả năng thấm nước mưa cao.
Dự án có khả năng đi bộ, hay nó có cung cấp một loại giao thông công cộng nào đó?
Cả nhà phát triển Chris Leinberger và trưởng khoa Fritz Steiner đều đề xuất rằng nhà quy hoạch nên tìm kiếm hướng dẫn từ hệ thống đánh giá LEED cho Khu vực lân bang vốn nhấn mạnh sự kết hợp của kiến trúc sinh thái, tăng trưởng thông minh, và chủ nghĩa đô thị vào một hệ thống quy chuẩn quốc gia cho thiết kế cộng đồng.
Tiêu chuẩn nguyên bản LEED (tiêu chuẩn Dẫn đầu trong Thiết kế tiết kiệm năng lượng và bảo về môi trường- Leadership in Energy and Environment Design) được áp dụng cho thiết kế và xây dựng các công trình riêng lẻ, không quan tâm đến việc đặt công trình ở đâu. Ông Leinberger cho rằng như vậy là chưa đủ: “Điều quan trọng không chỉ là kiến trúc sinh thái, mà còn là việc kiến trúc sinh thái đó được đặt ở đâu”.
Joel McElroy là chủ tịch của McElroy Associates, một hãng chuyên về chính sách công và tiếp thị truyền thông, có trụ sở tại ngoại ô Chicago.
Hình ảnh: Trên- dự án Noisette là “một thành phố trong một thành phố”. Quy hoạch Noisette yêu cầu thay đổi kế hoạch thoát nước mưa hiện thời bằng các đầm sinh học.
Phía dưới: Cổng vào dẫn đến Hidden Creek tại Darby gần thành phố Columbus, bang Ohio. Các tiện ích của nó bao gồm diện tích bảo tồn rộng 250 mẫu Anh. Ảnh do Robin Green chụp.
Tiêu chuẩn LEED-ND là một sự hợp tác của Hội đồng kiến trúc xanh Hoa Kỳ, Hội nghị chủ nghĩa đô thị mới, và Hội đồng bảo vệ tài nguyên thiên nhiên- Tiêu chuẩn này cho điểm thưởng cho việc đề cập đến những vấn đề quy hoạch như phát triển gọn, giảm sự phụ thuộc vào ô tô, và sự gần gũi dễ tiếp cận đến trường học và nơi làm việc.
Tháng 7 năm 2007
HƯƠNG DẪN TỪNG BƯỚC TỚI VIỆC PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG.
Tác giả: Karen Walz, FAICP
Hãy hỏi hầu hết các nhà quy hoạch và nói họ miêu tả một Cộng đồng được quy hoạch điển hình chắc chăn bạn sẽ nghe từ “xanh” mô tả những khu vực cảnh quan chung, không gian mở, hoặc chỉ đơn giản là một sân golf. Những đặc điểm nào của các Cộng đồng được quy hoạch (Master Planned Community- hoặc MPC) hỗ trợ việc phát triển bền vững và làm thế nào chúng có thể tiếp tục vận hành trong tương lai? Một tầm nhìn tổng quát cho quy hoạch tổng thể đảm bảo một con đường tới các cộng đồng xanh.
Các cộng đồng đã phát triển theo một quy hoạch chung cho hàng thế kỷ, nhưng thuật ngữ “Cộng đồng được quy hoạch- MPC) chủ yếu nói về một cách tiếp cận với quy hoạch và phát triển bắt đầu từ những năm 1960 và 70. Nó áp dụng cho một khu đất lớn, thuộc quyền sở hữu của một chủ đất duy nhất hoặc thuộc về quyền quản lý chung, khu vực này được phát triển theo Tiểu chuẩn thiết kế chi tiết và bao gồm các hạ tầng xã hội dùng chung cùng với cơ sở hạ tầng.
Khi một MPC được hoàn thành, một hiệp hội các chủ bất động sản thường đảm đương trách nhiệm vận hành các công trình hạ tầng xã hội và thi hành các tiêu chuẩn xây dựng. Dự án thường được phân kỳ trong một thời gian dài bởi vì quy mô của nó có thể quá mức hấp thụ của thị trường trong giai đoạn ngắn.
Có phải ý tưởng về MPC luôn luôn tốt? Không hẳn thế. Hãy nhớ lại bộ phim The Truman Show. Trong bộ phim đó cảnh quan của một MPC và người dân sống trong đó trở nên quá khuôn phép đến nỗi nhân vật chính- do Jim Carrey thủ vai cuối cùng phải chạy trốn. Một nơi mà người dân muốn chạy trốn chắc hẳn khó có thể gọi là thành công, để cho ý nghĩa về phát triển bền vững có ý nghĩa là dài lâu.
Nhưng ngay cả khi quy hoạch tổng thể tạo ra một nơi chốn mà mọi người yêu thích, nó vẫn có thể là không thành công trong những điều kiện thay đổi về dân số, kinh tế, và môi trường của thế kỷ 21. Nó có thể yêu cầu một mức độ sử dụng nào đó các nguồn tài nguyên mà không thể coi là bền vững trong một thời gian dài. Hoặc có thể là không thể thích ứng với sự thay đổi của thói quen của người tiêu thụ, xu hướng của thị trường, chi phí và các điều kiện về tài chính cũng như hoàn cảnh của thế giới.
Rất nhiều MPC tìm cách chiếm lĩnh thị phần vốn đang phát triển. Phân kỳ dự án được sử dụng để đáp ứng lại những thay đổi do mức cung cầu định đoạt. Nhưng có thể không đủ để tạo ra những cộng đồng mà ta mong muốn, những cộng đồng thành công và bền vững trong tương lai. Để làm điều đó, một trình độ mới của “quy hoạch tổng thể xanh” là cần thiết.
Chín bước về hướng phát triển bền vững
Chín đề xuất dưới đây đề nghị những biện pháp bổ sung tính chất bền vững cho những tích cách đặc sắc của một Cộng đồng được quy hoạch (MPC). Chúng mở rộng định nghĩa cho thành công bao gồm giá trị của một công đồng đạt được bằng cách duy trì khát vọng và uy tín của nó bằng cách giảm thiểu các tác động về tài nguyên trong nhiều năm.
1. Thiết kế với môi trường địa phương. Rất nhiều dự án lớn sử dụng kích thước và nguồn đầu tư tài chính như một cơ hội để định dạng lại toàn bộ cảnh quan khu vực, với những đặc điểm được du nhập từ các cộng đồng ở những nơi khác ở Mỹ hoặc thế giới.
Những Cộng đồng được quy hoạch có tính chất bền vững nên lập bản đồ những đặc điểm tự nhiên nổi bật của khu vực ngay từ ban đầu và nên thiết đặt sự phát triển theo cách giảm thiểu những tác động vào hệ sinh thái. Phát triển hợp nhóm là một giải pháp: thiét kế không gian xanh sao cho chúng bảo tồn hệ sinh thái hoặc phục hồi các ao hồ và những vùng tự nhiên khác trước đây đã bị phá hủy bởi các dự án trong khu vực lưu vực. Hợp tác với các cơ quan bảo tồn đất là một cách tuyệt vời cho một nhà phát triển một Cộng đồng được quy hoạch nhằm tăng cường môi trường địa phương và đóng góp cho hiệu qua kinh tế của dự án.
Các cộng đồng có tính chất bền vững phải nắm lấy lợi thế của địa hình tự nhiên, giảm tối thiểu việc đào đắp. Những nhà quy hoạch nên xem xét việc sử dụng các kỹ thuật như cách tiếp cận “tạo lớp vỏ bao che” do kiến trúc sư cảnh quan Sally Wasowski đề xuất. Phương pháp này giới hạn việc tác động đến địa điểm và tập trung vào các loài cây bản địa, tạo cho cộng đồng một đặc điểm địa phương khác biệt.
2. Tạo ra một tổng mặt bằng cho một cộng đồng đa dạng và thường xuyên thay đổi. Các Cộng đồng quy hoạch được tạo ra trong những thập niên vừa qua đã tạo nên những tiền đề rất thuận lợi cho loại nhà đơn lập. Tuy nhiên thị trường cho loại nhà này đang ngày càng suy giảm.
3. Để có thể phát triển bền vững qua thời gian, một cộng đồng phải bao gồm các loại nhà và thiết kế mà người mua và người thuê rất mong muốn có từ bây giờ cho đến hàng chục năm sau nữa. Những cư dân loại này sẽ đa dạng về mặt chủng tộc, có người già, và sống trong loại hộ gia đình nhỏ, cũng như thường ít có trẻ em. Cộng đồng bền vững phải có nhiều lựa chọn về nhà ở hơn loại Cộng đồng được quy hoạch đã từng có trong quá khứ.
4. Mở rộng tiêu chuẩn thiết kế để bao gồm tính chất bền vững, với mục đích giảm bớt năng lượng và lượng nước tiêu thụ. Xem xét việc chấp thuận tiêu chuẩn xây dựng LEED và sử dụng vật liệu tái chế cho xây dựng đường phố và các loại cơ sở hạ tầng khác.
5. Cung cấp đường đi dạo và đường cho xe đạp. Trong nhiều MPC, đường đi bộ dẫn đến sân golf thường là tâm điểm của dự án. Ngày nay, chúng ta nhận thấy rằng các đường đi đó cần phải nối liền nhà ở và không gian mở và các công trình giải trí, tới nơi mua sắm, dịch vụ và nơi làm việc. Thiết kế cua chúng phải khuyến khích sự tập luyện hàng ngày và chúng phải dễ sử dụng cho tất cả mọi người.
6. Kết nối và đóng góp vào cộng đồng lớn hơn. Các MPC vốn thường bao gồm một diện tích đến hàng ngàn mẫu Anh, hay có xu hướng tạo nên những cộng đồng tự khép kín.
7. Hãy tạo nên những trung tâm. Nếu người dân không thể đến những trung tâm hiện có, hãy tạo nên một trung tâm mới. Cần có các phòng khám đa khoa, các nhà hàng, các điểm WiFi, các công trình hội nghị qua mạng (videoconference), văn phòng của các doanh nghiệp nhỏ, dịch vụ ô tô dung chung, và các trung tâm của mạng lưới giao thông công cộng hoặc xe bus là những loại hình sử dụng có tiềm năng nhất.
8. Hãy sử dụng lợi thế của quy mô kinh tế lớn. Các dự án lớn như MPC thu lợi được nhờ khối tích của việc mua chúng. Sử dụng loại tiết kiệm này để giảm thiểu các tác động lâu dài lên nguồn năng lượng- ví dụ như bằng việc lắp đặt hệ thống pin quang học, hoặc thiết lập một hệ thống tái sử dụng nước tại địa điểm.
9. Nâng cao vai trò của Hiệp hội các chủ sở hữu. Hiệp hội có thể vận hành hệ thống năng lượng tự cấp tại địa phương hoặc đàm phán về việc mua khối tích nhà của các vật liệu cảnh quan tương ứng. Nó có thể ký thầu với các định chế tài chính khác để cung cấp các chương trình cho vay hoặc nâng cấp yêu cầu chi phí ban đầu cao nhưng có giá thành trong toàn bộ vòng đời của dự án thấp cũng như giảm bớt việc tiêu thụ tài nguyên. Hiệp hội cũng có thể ký thầu với các chủ trang trại hoặc quản lý một vườn chung của cộng đồng sao cho các cư dân có thể sử dụng được thực phẩm sản xuất tại địa phương.
Giúp đỡ người dân tạo nên sự chuyển đổi theo phong cách sống bền vững hơn. Điều quan trọng nhất là giáo dục họ, điều này có thể thực hiện thông qua Hiệp hội các chủ bất động sản của MPC.
Ở thành phố San Antonio, bang Texas, một chương trình nhằm khuyến khích loại cảnh quan ít tiêu tốn nước đã bị thất bại vì các chủ nhà tiếp tục sử dụng cùng một cách tưới tiêu như trước đây họ đã từng làm. Một MPC phấn đấu vì sự bền vững nên giúp đỡ người dân và doanh nghiệp học làm thế nào để những lựa chọn hàng ngày của họ sẽ giảm bớt việc sử dụng các tài nguyên không thể tái tạo được.
Trong hàng chục năm, các MPC đã tạo nên những cộng đồng với không gian xanh tuyệt đẹp. Bằng việc xây dựng trên thành tích đã có đó, họ có thể tạo ra những nới thực sự xanh mà sẽ tiếp tục phát triển theo hướng thích nghi và bền vững
Karen Walz là giám đốc của Strategic Community Solutions, một công ty tư vấn có trụ sở tại Dallas.
Hình: Những nhà quy hoạch của dự án Kiawah Island, bang Nam Carolina một dự án theo định hướng bảo vệ những vùng nhạy cảm. Ảnh Karen Walz.
[1] Cộng đồng được quy hoạch là các khu vực có diện tích lớn, thường hàng trăm đến hàng ngàn hecta, thuộc quyền sở hữu của một chủ đất duy nhất hoặc thuộc về quyền quản lý chung, khu vực này được phát triển theo Tiểu chuẩn thiết kế chi tiết và bao gồm các hạ tầng xã hội dùng chung cùng với cơ sở hạ tầng.
[2] Acre : một mẫu Anh rộng khoảng 0.45 hectare.
[3] Mile: một dặm Anh, Mỹ bằng 1,76 km
[4] Zoning ordinance: tạm dịch là Luật phân vùng quy hoạch, là một loại luật lệ quy định cụ thể các loại sử dụng đất được sử dụng trong đô thị, kèm theo đó là các quy định về khối tích công trình. Zoning thường bao gồm hình vẽ và phần văn bản. Trong khi quy hoạch tổng thể (Comprehensive Plan) là định hướng phát triển chung của đô thị thì zoning là luật quy định không gian đô thị phải như thế nào.
[5] Cul-de-sacs: là loại đường cụt. Ở cuối đường thường được mở rộng hình tròn cho xe quay đầu. Thông thường các lô nhà sẽ được phân bố tập trung xung quanh phần quay xe hình tròn này. Bán kính tối thiều của phần hình tròn thường là 30 feet (tức khoảng 10 m).
[6] Compact development: xây dựng và phát triển với mật độ cao, đồng thời khuyến khích giao thông công cộng và đi bộ.
[7] Planned Unit Development:
[8] Mixed used: dự án đa dụng là loại dự án phát triển bất động sản có nhiều loại hình sử dụng khác nhau trên một mảnh đất. Chẳng hạn một tòa nhà cao tầng có thể vừa có công năng làm trung tâm mua săm, vừa làm văn phòng lại vừa làm căn hộ cao cấp.
[9] Albuquereque bang New Mexico.
[10] Pittsburgh bang Pennsylvania
[11] Neighborhood: tạm dịch là đơn vị lân bang, là một đơn vị ở căn bản thường được dùng trong quy hoạch. Các đơn vị lân bang thường có ranh giới rõ ràng, có một hạt nhân công cộng làm trung tâm. Những người sống trong đơn vị lân bang thường có ý thức rõ ràng về đơn vị của mình.
[12] Một foot vuông rộng khoảng 0.1 m2
http://qhdt.blogspot.com/2008_06_01_archive.html
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét
Lưu ý: Chỉ thành viên của blog này mới được đăng nhận xét.